FAVEURS FISCALES DE LA LOI MALRAUX
La loi 62-903 du 4 août 1962, dite Loi MALRAUX, document administratif
(31-22-1 -a 104) offre au bailleur la possibilité d'imputer sans limitation sur leur
revenu global le déficit résultant de travaux réalisés dans le cadre d'une opération
groupée de restauration immobilière.
A - DOMAINE D'APPLICATION
Les immeubles doivent être situés dans un secteur sauvegardé, ou
dans des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager
Sous certaines conditions, ces immeubles peuvent être situés dans des périmètres de
restauration immobilière.
1 - SECTEURS SAUVEGARDES.
La définition du secteur sauvegardé correspond à un secteur
présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la
conservation et la mise en valeur de toute ou partie d'un immeuble bâti ou non bâti,
tels que définis par le Code de l'Urbanisme, en son article L 313-A.
2 - ZONES DE PROTECTION DU PATRIMOINE ARCHITECTURAL
Les dépenses réalisées sur des immeubles situés dans de pareilles
zones du patrimoine, peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global, quand
les travaux de restauration immobilière ont fait l'objet d'une déclaration d'utilité
publique.
La procédure d'utilité publique est définie par les articles L 313-4 et L 313-4-1 du
Code de l'Urbanisme et précédés d'une enquête publique effectuée comme en matière
d'expropriation.
Un arrêté préfectoral ouvre l'enquête publique et le dossier de la
D.U.P. précise pour chaque lot, les travaux à réaliser fixant également les délais
dans lesquels ceux ci doivent être effectués.
La déclaration d'utilité publique peut revêtir soit la forme d'un
décret d'un Conseil d'Etat, soit la forme d'un arrêté Ministériel.
3 - PERIMETRE DE RESTAURATION IMMOBILIERE
Ce périmètre délimite une zone dans laquelle doivent être
réalisés des opérations de transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble
ou d'un ensemble d'immeuble.
Lors que les Communes sont dotées d'un plan d'occupation des sols (POS) approuvé, le
périmètre est alors délimité par une délibération du Conseil Municipal, après une
enquête publique.
Dans les autres hypothèses, le périmètre est délimité par le
Préfet, après enquête publique sur proposition et ou avis favorable du Conseil
Municipal.
Un arrêté préfectoral institue ainsi le périmètre de restauration
immobilière, (document administratif 5 D-3122-).
B - CONDITIONS RELATIVES AUX PERSONNES CONCERNEES ET AUX BIENS LOUES
Les faveurs fiscales accordées par la Loi MALRAUX, permettant
d'imputer sur le revenu global les déficits fonciers résultants des dépenses engagées
dans le cadre de ces opérations de restauration immobilière, ne concernent que les
personnes physiques imposables à l'impôt sur les revenus dans la catégorie des revenus
fonciers.
Ce régime fiscal avantageux est accordé à raison des revenus fonciers procurés pas un
logement dont le contribuable est personnellement propriétaire.
L'immeuble doit être affecté à l'habitation et le propriétaire doit s'engager à
affecter le logement dans ces circonstances, de manière non meublée, pendant une durée
de 6 ans.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des
travaux de restauration immobilière.
L'engagement d'affectation à l'habitation principale suppose la location effective et
permanente.
Le délai de 6 ans court à compter de la prise d'effet du bail.
La condition tenant à la nature des travaux suppose :
-d'une part, que, les modifications aboutissent à
une restauration complète d'un immeuble bâti.
Sont donc exclus, des travaux qui n'en permettent qu'une restauration partielle,
l'architecte des bâtiments de France, lors de l'instruction du dossier devra par ailleurs
apposer son visa sur les travaux projetés, visa confirmant que les travaux constituent
bien la restauration complète de l'immeuble concerné.
- les travaux envisagés doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale
délivrée par le Préfet, conforme aux prescriptions de la déclaration d'utilité
publique pour les travaux déclarés de pareille nature. Dans toutes les hypothèses,
l'autorisation doit intervenir avant le commencement des travaux.
C -FAVEURS FISCALES : Avantages et inconvénients
Deux séries de déficits imputables sont à définir selon que
l'opération est réalisée avant le 1er juillet 1993 ou après.
Pour les opérations de restauration immobilière autorisées avant cette période,
l'imputation sur le revenu global, concerne la seule fraction des déficits provenant des
travaux de réparation, d'amélioration, et de démolition, des frais de relogement, des
frais d'adhésion à des associations et des indemnités d'éviction.
En revanche, pour toutes les opérations autorisées depuis cette date,
les dépenses à prendre en considération pour déterminer la fraction du déficit
foncier imputable sur le revenu global, s'entendent de l'ensemble des charges de la
propriété déductible, à l'exception néanmoins des intérêts d'emprunts et des frais
accessoires à un emprunt.
Certaines charges sont déductibles de droit commun, tel que visé par l'article (31-1-1er
a, à, b, b bis, c, d et e, du Code Général des Impôts).
Les charges spécifiques concernent notamment deux points :
- les dépenses de démolition,
- les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines (AFU).
- des travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants.
- des travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble.
L'avantage fiscal accordé consiste en la détermination d'un déficit, lequel est
imputable sur le revenu global.
Ce déficit doit néanmoins être réparti entre :
- la fraction résultant de l'ensemble des dépenses déductibles imputables sans
limitation sur le revenu global dans le cadre du dispositif spécial.
- la fraction résultant des intérêts d'emprunts qui ne peut être imputée que sur les
revenus fonciers ultérieurs.
Il importe enfin de noter, qu'eu égard aux caractéristiques des immeubles restaurés, le
propriétaire ne peut opter pour le régime d'amortissement BESSON.
(réponse VALEX Journal Officiel du 3.04.2000- Débat de l'Assemblée Nationale question
page 21-67).
D - CONCLUSION
Les conditions sont nombreuses et complexes à réunir pour permettre au bailleur
d'imputer le déficit résultant de travaux réalisés dans le cadre d'une opération
groupée de restauration immobilière, dite Loi MALRAUX.
En outre et à la différence de l'avantage fiscal consenti pour les opérations
intéressant les monuments historiques ou celle inscrit sur l'inventaire supplémentaire
concerne essentiellement l'impossibilité de déduire les intérêts d'emprunts.
Le système apparaît donc moins avantageux que celui des monuments historiques, et de
plus beaucoup plus technique et difficile à gérer, pouvant ainsi permettre à
l'Administration fiscale de remettre en cause l'avantage proposé.
Maître
Guillaume SAHUC
Avocat à la Cour
Lauréat de la Faculté
Spécialiste en Droit
économique et commercial
courriel :
sahuc.guillaume@wanadoo.fr
Tel : 06.80.31.09.87.
