MONUMENTS HISTORIQUES ET AVANTAGES FISCAUX
Les avantages fiscaux liés à la détention d'un bien classé monument historique
comptent,
sans nul doute, parmi les plus intéressants de notre droit français.
Pour apprécier ce régime fiscal d'extrême faveur :
- il convient d'être propriétaire d'un bien répondant à certaines conditions sous
surveillance du Ministère de la Culture,
- et de respecter certaines conditions afin de bénéficier d'avantages, sans commune
mesure, face aux autres système d'investissements.
A - La qualité de l'immeuble et le champ d'application légale.
Le régime fiscal dérogatoire suppose que l'immeuble soit :
-1- Classé monument historique, selon décision rendue par arrêté conjoint des
Ministères de la Culture et de l'Environnement.
-2- Inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, démarches
concernant surtout les immeubles ou parties d'immeubles privés ou publics qui, sans
justifier d'une demande de classement, présentent un intérêt historique ou artistique
suffisants, pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.
-3- Appartienne au patrimoine national en raison du caractère historique ou artistique
ou encore en considération du certificat délivré par la Fondation du patrimoine.
Les immeubles classés sont sous l'étroite surveillance du Ministère de la Culture.
C'est ainsi qu'ils ne pourront plus être démolis, déplacés ou transformés, en tout ou
partie, sans l'accord préalable du Ministère.
Les immeubles inscrits quant à eux, voient le dispositif un peu moins sévère à leur
encontre.
En effet, avant toute démolition, modification, rénovation ou déplacement, seul doit
être avertie l'administration de l'opération envisagée, les travaux réalisés pouvant
être
entrepris à l'initiative du propriétaire.
Celui ci est alors libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptible de mener à
bien, l'opération envisagée.
B - Des avantages fiscaux exorbitants du droit commun.
Les avantages fiscaux découlant de l'application du régime, sont de
trois ordres :
-a- Tout d'abord, l' exonération des droits de succession, et même si l'héritier
n'appartient pas à la famille du détenteur.
Une condition est néanmoins à respecter pour bénéficier de cette exonération, à
savoir la souscription par les héritiers d'une convention à durée indéterminée.
-b- Impôt sur la fortune.
Les agents de l'administration ont reçus pour consigne de la part des pouvoirs publics
d'apprécier avec bienveillance la valeur des biens qui font l'objet de pareilles
rénovations ou transformations.
-c - Mais l'avantage fiscal le plus marquant est sans nul doute, la
déduction du déficit foncier.
- L'avantage fiscal lié à la déduction des dépenses de travaux, de réparations ou
d'entretien peut être effectué sans limitation sur le revenu global du propriétaire.
-L'appréciation de la déduction doit être opérée selon que le bien classé ou le bien
inscrit génère des recettes ou n'est pas occupé.
Lorsque le bien ne génère aucune recette, les charges foncières sont déductibles du
revenu global, tel que la totalité des cotisations de strict entretien, la totalité des
dépenses de travaux de réparations ou d'entretien, la totalité des autres charges
foncières, y compris les intérêts d'emprunts, pour une proportion néanmoins
différente, selon que l'immeuble est ouvert ou non à la visite, (100% si l'immeuble est
ouvert à la visite, 50 % dans le cas contraire).
Lorsque le bien n'est pas occupé, mais génère des recettes, tels que des revenus
locatifs, la totalité des charges foncières peut s'imputer sur les revenus fonciers.
En cas de constatation d'un déficit foncier, celui ci sera imputable sans limitation sur
le revenu global du propriétaire.
En outre, les propriétaires peuvent sans avoir à justifier de quelque document que ce
soit, pratiquer un abattement supplémentaire forfaitaire de 1 524 ?uros, si les monuments
ne possèdent ni parc ni jardin ; de 2 286 ?uros, dans le cas contraire.
Lorsque le bien occupé génère des recettes (exemple du propriétaire qui occupe une
partie du bien, et qui en loue une autre partie), les charges foncières qui se rapportent
à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables
en totalité sur le revenu global.
Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier, et
en cas de déficit celui-ci vient s'imputer sans limitation.
C - Conclusion :
L'intérêt fiscal du régime tel que découlant de la Législation intéressant les
Monuments Historiques, apparaît sans aucune contestation. comme le plus intéressant de
tous les dispositifs actuellement en vigueur.
Il convient néanmoins, avant de se lancer dans une opération de pareille nature, de
vérifier le sérieux de l'intervenant, lequel devra impérativement respecter une
procédure sans laquelle l'avantage pourrait, dans le cadre d'un redressement, être remis
en cause.
Aussi, convient t'il de s'attacher les services de professionnels ayant déjà fait oeuvre
en pareil domaine, et déjà fait montre de leur sérieux, tant au niveau du montage
juridique ou fiscal du dossier, qu'au niveau du montage technique des travaux de
l'opération elle-même.
Pour Lexilis Europe,
Maître
Guillaume SAHUC
Avocat à la Cour
Lauréat de la Faculté
Spécialiste en Droit
économique et commercial
courriel :
sahuc.guillaume@wanadoo.fr
Tel : 06.80.31.09.87.
