LA LOI FISCALE ET L'AMORTISSEMENT BESSON
Les dispositions du Code Général des Impôts pris en ses articles
31-1-1er rappelle que les propriétaires de logements, acquis neufs ou assimilés, ont la
possibilité de procéder à l'option pour un régime d'amortissement, dit amortissement
BESSON.
Celui ci correspond à 8 % du prix d'acquisition pendant les cinq premières années, et
à 2,5 % les quatre, sept ou dix années suivantes, l'option étant irrévocable pour le
logement considéré.
Les dispositions de l'amortissement BESSON étant mal connues du public, ou ayant été
mal expliquées à l'occasion de la promulgation des dispositions légales, présentent
pourtant un intérêt évident.
A - DOMAINE D'APPLICATION ET IMMEUBLES CONCERNES
L'immeuble sur lequel porte l'amortissement BESSON doit être une
propriété urbaine située en France, le logement devant par ailleurs satisfaire à
certaines conditions de volume, de surface, de confort et de sécurité.
Cet amortissement porte également sur un local transformé en un logement satisfaisant
aux mêmes conditions.
L'investissement doit être réalisé à titre onéreux et doit être acquis neuf.
N'est pas assimilé et ne répond pas à cette condition, le logement dont la première
location a précédé son acquisition.
Sont également visés au travers de cet amortissement les logements acquis à titre
onéreux, réhabilités par le vendeur, ou le logement issu de la transformation de
locaux, affecté à un usage autre que l'habitation.
Dans une pareille hypothèse, les travaux de transformation sont compris ; des travaux de
construction, de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration ayant
pour effet de rendre habitable des locaux qui ne l'étaient nullement auparavant.
B -CONDITIONS TENANTS AU PERSONNES CONCERNEES - PROPRIETAIRES OU LOCATAIRES
Le régime d'amortissement BESSON n'est ouvert qu'aux propriétaires s'engageant à louer
le logement nu pendant 9 ans à titre d'habitation principale du locataire.
Les personnes pouvant bénéficier de cette faveur fiscale sont les personnes physiques et
les sociétés non soumises à l'IS.
Le logement doit être affecté à la location à usage d'habitation, au bénéfice d'un
locataire autre qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant, ou un descendant du
contribuable.
L'option pour l'amortissement, comporte l'engagement irrévocable du propriétaire, de
louer le logement pendant
9 ans au moins, et suppose en outre, que le montant du loyer et des ressources du
locataire, appréciés à la date de conclusion du bail, n'excède pas un certain plafond
révisé chaque année.
Ces conditions de location sont définies selon le décret du 29 mars 1999 paru au Journal
Officiel du 30 mars de la même année.
Les plafonds annuels de ressources sont révisés chaque année le 1er janvier en fonction
de l'évolution annuelle du Smic.
Les traitements et salaires sont nets de frais professionnels, et les pensions et rentes
viagères à titre gratuit, sont à prendre en considération après abattement de 10 %.
Les revenus à prendre en considération sont les revenus nets imposables.
A titre d'exemple, la condition retenant à la ressource annuelle du locataire pour une
personne seule ou un couple marié avec deux personnes à charge, s'élève à 35 299
?uros.
En outre, le plafond de loyer à été fixé au travers de ces mêmes dispositions à 8.50
?uros, charges non comprises, par m2.
Les plafonds des loyers mensuels sont révisés chaque année selon la variation de la
moyenne des trois derniers trimestres du dernier indice INSEE du coût de la construction,
connu à cette date.
C- FAVEURS FISCALES - AVANTAGES ET INCONVENIENTS :
La base d'amortissement est fixée à 8 % du prix d'acquisition pendant
5 ans, et à 2.5 %, pour les quatre, sept ou dix années suivantes.
En effet, à l'issue de chaque période, le contribuable peut continuer
à déduire par période de trois ans et dans la limite de 6 ans, un amortissement au taux
de 2.5 %.
Le total des déductions représente donc soit 50 %, soit
57.5 % , ou 65 % de la valeur du logement, selon la prolongation pour une ou deux
périodes triennales.
La base d'amortissement s'entend de la totalité du prix d'acquisition
du logement, majoré des frais d'acquisition, pour les immeubles acquis neufs, ou en état
futur d' achèvement.
Pour les immeubles acquis inachevés, ou que le contribuable fait
construire, la base amortissable s'entend du prix ou de la valeur d'acquisition du terrain
nu, du prix payé pour la construction du logement, du prix d'installation des
équipements initiaux du logement, tels que sanitaire et chauffage.
Par ailleurs, au titre des avantages découlants de l'application de
l'amortissement BESSON, il importe de noter que la déduction forfaitaire des frais, est
ramenée à 6 %.
En cas de rupture de l'engagement de location, les amortissements
déduits, au titre de l'investissement initial ou à raison des travaux de reconstruction
ou d'agrandissement, doivent être réintégrés dans le revenu net foncier de l'année
intéressée.
Il en est de même en cas de non respect des conditions de location ou en cas de cession
du logement, au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de
l'amortissement, hypothèse qui induit la remise en cause des déductions pratiquées au
cours de l'ensemble de la période triennale.
Aucune remise en cause n'est néanmoins effectuée si postérieurement
à une période de location d'au moins 3 ans à un tiers, le contribuable met le logement
à disposition d'un descendant ou d'un ascendant, pour une période n' excédant pas 9
ans.
Enfin l'option pour l'amortissement BESSON, doit être exercé lors du
dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'acquisition du logement, le
contribuable devant procéder à la
régularisation d'un formulaire " déclaration d'option
2044 E B".
Signalons, en dernier lieu, que le bénéfice de l'amortissement BESSON est exclusif, pour
un même logement, de celui de la réduction d'impôt pour investissement outre mer, où
de l'option pour l'amortissement PERISSOL.
Maître
Guillaume SAHUC
Avocat à la Cour
Lauréat de la Faculté
Spécialiste en Droit
économique et commercial
Tel : 06.80.31.09.87.
